Ohne Notar geht beim Hausverkauf nichts: Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. [1] Diese Checkliste nennt die Punkte, die in den Vertrag gehören, und führt anschließend durch die Übergabe. Der Notar ist zur Belehrung beider Seiten verpflichtet; Fragen zum Entwurf sind üblich und kein Zeichen von Misstrauen. [2]
In den Kaufvertrag gehört
Vertragsparteien und Grundbuchstand. Vollständige Daten beider Seiten; den aktuellen Grundbuchinhalt stellt der Notar fest. Kaufpreis und Zahlungsweg. Regelfall ist die Direktzahlung auf Ihr Konto nach Fälligkeitsmitteilung des Notars; ein Notaranderkonto ist die Ausnahme für besondere Sicherungslagen. Fälligkeitsvoraussetzungen. Gezahlt wird erst, wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist, die Löschungsunterlagen für Ihre Grundschuld vorliegen und das Vorkaufsrechts-Zeugnis der Gemeinde da ist. [3] Diese Reihenfolge schützt beide Seiten; verzichten Sie nicht darauf, um Zeit zu sparen. Übergabetermin. Besitz, Nutzungen und Lasten gehen mit der Übergabe auf den Käufer über; [4] üblich ist die Übergabe nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Wollen Sie nach der Zahlung noch übergangsweise wohnen bleiben (etwa bis zum eigenen Umzug), gehört das mit festem Endtermin und klarer Kostenregelung in den Vertrag; ohne Regelung ist Streit angelegt. Mitverkauftes Inventar. Einbauküche, Möbel, Markise, Kaminholzbestand: einzeln und mit realistischen Werten aufführen. Für bewegliches Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an, die Werte müssen aber vertretbar sein; überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt, und Käuferbanken finanzieren Inventar oft nicht mit. Sachmängel-Regelung ehrlich einordnen. Üblich ist bei gebrauchten Immobilien der Ausschluss der Sachmängelhaftung (“gekauft wie gesehen”). Seine Grenzen: Auf den Ausschluss können Sie sich nicht berufen, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen haben. [5] Nach der Rechtsprechung müssen Sie bekannte wesentliche Mängel, die ein Käufer bei der Besichtigung nicht erkennen kann (etwa frühere Feuchtigkeitsschäden oder nicht genehmigte Umbauten), ungefragt offenlegen. Praktischer Rat: Bekannte Mängel schriftlich im Vertrag festhalten; was offengelegt ist, ist nicht verschwiegen. Auflassung und Vollzug. Die Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) erklären beide Seiten vor dem Notar. [6] Üblich sind außerdem die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises [7] und eine Belastungsvollmacht, damit der Käufer seine Finanzierungsgrundschuld schon vor der Umschreibung eintragen lassen kann.
Zur Übergabe gehört
Zahlungseingang prüfen. Übergabe erst, wenn der volle Kaufpreis auf Ihrem Konto ist; nicht auf Ankündigungen oder Überweisungsbelege verlassen. Übergabeprotokoll führen und von beiden Seiten unterschreiben. Inhalt: Datum und Anwesende; Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Zählernummern, gegebenenfalls Wärmemengenzähler und Heizöl-Restbestand samt Übernahmeregelung; alle Schlüssel mit Stückzahl (Haus, Keller, Garage, Briefkasten); übergebene Unterlagen (Baupläne, Energieausweis, Wartungs- und Garantieunterlagen, bei Eigentumswohnungen die Verwaltungsunterlagen); Zustand der Räume und etwaige Feststellungen. Versorger ummelden. Mit den protokollierten Zählerständen meldet sich der Käufer bei den Versorgern an und Sie sich ab. Gebäudeversicherung nicht kündigen. Die Versicherung geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, und zwar mit dem Eigentumsübergang, also der Umschreibung im Grundbuch, nicht schon mit der Schlüsselübergabe. [8] Bis dahin läuft Ihr Vertrag weiter; eine vorzeitige Kündigung risse eine Deckungslücke in die empfindlichste Phase. Der Käufer hat nach dem Erwerb ein eigenes Kündigungsrecht: mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode, auszuüben innerhalb von 1 Monat ab Eigentumsübergang beziehungsweise ab Kenntnis von der Versicherung. [9] Verkäufer oder Käufer müssen die Veräußerung dem Versicherer unverzüglich anzeigen; unterbleibt das, riskiert der Käufer den Versicherungsschutz. [10] Für die Prämie der laufenden Periode haften beide als Gesamtschuldner; die interne Aufteilung gehört in den Kaufvertrag. [11] Grundsteuer klären. Die Gemeinde hält sich an den Stichtag: Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zum 1.1. festgesetzt, Steuerschuldner ist, wem das Grundstück dabei zugerechnet ist; ein Verkauf im laufenden Jahr ändert daran zunächst nichts. [12] Die interne Erstattung ab Übergabe regelt der Kaufvertrag. Bei vermieteten Objekten. Mieter über den Eigentümerwechsel informieren, Kautionen mit Nachweisen an den Käufer übergeben, [13] Zuständigkeit für die nächste Betriebskostenabrechnung festhalten. Danach erledigt der Notar den Rest. Umschreibung im Grundbuch nach Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts; [14] Sie erhalten die Vollzugsnachricht. Bewahren Sie Kaufvertrag und Übergabeprotokoll dauerhaft auf.
Quellen (Checkliste 3)
§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB (Beurkundungspflicht).
§ 17 BeurkG (Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars).
§ 883 BGB (Vormerkung); § 28 BauGB (Vorkaufsrechts-Zeugnis).
§ 446 BGB (Gefahr-, Nutzungs- und Lastenübergang mit der Übergabe).
§ 444 BGB (Arglist und Garantie).
§ 925 BGB (Auflassung vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit).
§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO (Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde bei Unterwerfung).
§ 95 Abs. 1 VVG (Eintritt des Erwerbers in das Versicherungsverhältnis).
§ 96 Abs. 2 und 3 VVG (Kündigungsrecht des Erwerbers; Erlöschen nach 1 Monat).
§ 97 VVG (Anzeige der Veräußerung; Leistungsfreiheit als Risiko).
§ 95 Abs. 2 VVG (Gesamtschuld für die laufende Prämie).
§ 9 Abs. 1 und 2, § 10 GrStG (Stichtagsprinzip, Steuerschuldner).
§ 566a BGB (Mietsicherheit; Nachhaftung des Verkäufers, wenn der Käufer die Kaution nicht zurückgewährt).
§ 22 GrEStG (Unbedenklichkeitsbescheinigung).