Haus mit Kredit verkaufen: Wer zahlt wann was

Ihr Kredit läuft bis zu dem Tag weiter, an dem der Käufer zahlt. Der Ablauf ist immer derselbe: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an, die Bank nennt einen Ablösebetrag (Restschuld, Zinsen bis zum Zahltag und, falls die Zinsbindung noch läuft, eine Vorfälligkeitsentschädigung), der Käufer überweist diesen Betrag direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie, und erst danach wird die Grundschuld gelöscht. [1] Sie selbst überweisen dabei nichts. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, entscheidet in erster Linie der Stand Ihrer Zinsbindung: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung, oder nach der letzten neuen Zinsvereinbarung, dürfen Sie das Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. [2]

Warum steht die Grundschuld noch im Grundbuch, obwohl ich viel getilgt habe?

Weil die Grundschuld nichts über Ihre Restschuld sagt. Sie ist ein Pfandrecht am Grundstück in der eingetragenen Höhe und bleibt bestehen, bis sie gelöscht wird, unabhängig davon, wie viel vom Darlehen noch offen ist. [3] Gelöscht wird sie nur mit einer Bewilligung der Bank in öffentlich beglaubigter Form und Ihrer Zustimmung als Eigentümer. [4] Viele Verkäufer nennen das „Ablösung“, „Pfandrecht rausnehmen“ oder „Löschung beantragen“; gemeint ist immer dasselbe Papier: die Löschungsbewilligung. Für dieses Papier darf die Bank kein Entgelt verlangen. [5] Kosten entstehen erst bei Notar und Grundbuchamt: Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind es je nach Weg rund 301 bis 476 Euro. [6]

Wer macht was, in welcher Reihenfolge?

Der Kaufpreis fließt also in zwei Teilen, und Sie sehen nur den zweiten. Wer den Nettoerlös vorher wissen will, zieht Ablösebetrag und Löschungskosten vom Kaufpreis ab; der Nettoerlös-Rechner führt beide Posten und unterscheidet die drei Zustände der Zinsbindung.

Zu welchem Tag rechnet die Bank?

Zum Ablösetag. Die Bank berechnet Zinsen taggenau bis zu dem Tag, an dem das Geld eingeht, und nennt im Treuhandauftrag einen Betrag mit Gültigkeitsdatum. [7] Verschiebt sich die Zahlung, etwa weil das Grundbuchamt die Vormerkung später einträgt, fordert der Notar einen neuen Ablösebetrag an. Für Sie heißt das: Der Notartermin ist nicht der Stichtag, der Zahltag ist es. Zwischen beiden liegen erfahrungsgemäß mehrere Wochen; eine gesetzliche Frist gibt es nicht.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung ganz?

In zwei Fällen, die Sie selbst prüfen können.

Erstens: Liegt die vollständige Auszahlung Ihres Darlehens mehr als zehn Jahre zurück und haben Sie seitdem keine neue Zinsbindung vereinbart, dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung. Haben Sie zwischendurch verlängert, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. [2] Kündigen Sie rechtzeitig vor dem geplanten Zahltag, lautet die Zeile im Ablösebetrag „0 Euro“.

Zweitens: Bei Darlehensverträgen, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, hat die Bank keinen Anspruch auf Entschädigung, wenn die Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. [11] Ob das auf Ihren Vertrag zutrifft, ist eine Frage für eine Rechtsberatung oder die Verbraucherzentrale; der Hinweis hier ersetzt beides nicht.

Die gesetzliche Deckelung auf ein Prozent gilt für Immobiliardarlehen nicht, sondern nur für allgemeine Verbraucherdarlehen. [12]

Wie prüfe ich die Berechnung der Bank?

Verlangen Sie die Berechnung schriftlich und achten Sie auf drei Punkte: Vereinbarte Sondertilgungsrechte müssen die Entschädigung mindern, ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sind anzurechnen, und ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel gehört in die Rechnung. [11] Weicht die Bank davon ab, lohnt eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale oder eine Kanzlei, bevor Sie zahlen; nach der Zahlung ist die Rückforderung mühsamer.

Was, wenn die Restschuld höher ist als der Kaufpreis?

Dann bleibt nach Schritt 5 ein Rest offen, und die Bank gibt die Löschungsbewilligung nicht frei. Der Verkauf hängt in diesem Moment. Klären Sie das vor der ersten Anzeige mit der Bank: Entweder Sie decken die Differenz aus eigenen Mitteln, oder die Bank stimmt einer anderen Lösung zu. Kaufen Sie ein anderes Objekt, können Sie verlangen, dass die Bank die Grundschuld dorthin überträgt und das Darlehen weiterläuft: wenn das neue Objekt die Bank mindestens gleich gut sichert, Sie die Kosten des Tauschs tragen und der Bank kein Nachteil entsteht. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf sie dann nicht verlangen. [13] Ohne Ersatzobjekt gibt es diesen Anspruch nicht.

Ob Ihr Verkaufspreis realistisch über der Restschuld liegt, prüfen Sie am Boden: Der Bodenrichtwert Ihrer Zone mit Stichtag steht auf der Regionalseite Ihrer Gemeinde; die Ersteinschätzung ordnet Ihr Grundstück seiner Zone zu und zeigt eine Wertspanne; eine Bewertung vor Ort ist deutlich genauer, weil sie Zustand, Ausstattung und Lage im Straßenzug sieht.

Quellen

1. Selzer, B., „Immobilienkauf und Finanzierung bei bestehender Grundschuld“, Kanzlei Selzer Reiff, 09.11.2020, abgerufen 24.08.2026: Zahlung des Ablösebetrags aus dem Kaufpreis an die Gläubigerin, Rest an den Verkäufer; Notar überwacht die Abwicklung.
2. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang, Frist sechs Monate; bei einer neuen Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs); bestätigt durch Verbraucherzentrale, „Baufinanzierung vorzeitig ablösen“, Stand 19.11.2025, abgerufen 24.08.2026.
3. § 1191, § 1192 BGB (Grundschuld als nicht akzessorisches Grundpfandrecht).
4. § 19 GBO (Bewilligung), § 27 GBO (Zustimmung des Eigentümers zur Löschung), § 29 GBO (öffentlich beglaubigte Form).
5. BGH, Urteil vom 07.05.1991, XI ZR 244/90 (kein Entgelt für die Löschungsbewilligung).
6. GNotKG § 34, Tabelle B; Grundbuchamt Nr. 14140, Notar Nr. 25100 bzw. 24102 KV GNotKG, Umsatzsteuer nur auf den Notaranteil; Beispiel 200.000 Euro: 300,80 bis 476,33 Euro, so auch im Nettoerlös-Rechner dieser Seite.
7. Scholz, N., „Die Fälligkeitsmitteilung beim Immobilienkaufvertrag“, notariatsportal.de, aktualisiert 11.03.2025, abgerufen 24.08.2026: Löschungsbewilligung mit Ablösebetrag, befristeter Treuhandauftrag, Zahlung des Käufers direkt an die Bank, Prüfung von Vormerkung, Löschungsunterlagen und Vorkaufsrecht.
8. § 883 BGB (Vormerkung).
9. § 28 Abs. 1 und 2 BauGB (Vorkaufsrechts-Zeugnis, Ausübungsfrist drei Monate).
10. § 57 Abs. 2 BeurkG (Notaranderkonto nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse).
11. Verbraucherzentrale, „Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Ohne Extrakosten aus dem Baukredit“, Stand 19.11.2025, abgerufen 24.08.2026: Ausschluss bei unzureichenden Angaben für Verträge ab 21.03.2016 (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB); Sondertilgungsrechte und ersparte Risiko- und Verwaltungskosten nach BGH-Rechtsprechung zu berücksichtigen.
12. § 502 Abs. 3 BGB (Ein-Prozent-Grenze nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen).
13. BGH, Urteil vom 03.02.2004, XI ZR 398/02 (Anspruch auf Austausch der Sicherheit bei gleichwertiger Ersatzsicherheit, Kostenübernahme durch den Kreditnehmer, kein Nachteil der Bank; dann keine Vorfälligkeitsentschädigung); Verbraucherzentrale, „Pfandtausch der Immobilie“, Stand 19.11.2025. Gegenstück ohne Ersatzobjekt: BGH, V ZR 248/16.