Checkliste 1: Unterlagen für den Hausverkauf

Diese Checkliste führt alle Unterlagen auf, die beim privaten Hausverkauf gebraucht werden: für Anzeige und Besichtigungen, für die finanzierende Bank des Käufers und für den Notar. Zu jedem Dokument steht, wo Sie es in der Region Hannover bekommen und was es kostet, soweit die Gebühr amtlich feststeht. Verlässliche Bearbeitungszeiten veröffentlichen die meisten Ämter nicht; beginnen Sie mit der Beschaffung deshalb vor der ersten Anzeige.

Immer nötig

• Aktueller Grundbuchauszug. Erhältlich beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (Landeshauptstadt Hannover: Amtsgericht Hannover). Antrag schriftlich, per Fax oder persönlich; telefonisch oder per E-Mail ist nicht möglich. Kosten: 10 Euro für den einfachen Ausdruck, 20 Euro für den amtlichen (beglaubigten) Ausdruck; die Einsicht vor Ort ist gebührenfrei. [1] Als Eigentümer haben Sie das erforderliche berechtigte Interesse. [2] Hinweis aus der Praxis: Banken und Behörden akzeptieren üblicherweise nur Auszüge, die nicht älter als 3 Monate sind; fordern Sie den Auszug also erst kurz vor Verkaufsstart an.
• Liegenschaftskarte (Flurkarte) mit Flurstücksnachweis. In Niedersachsen führt das Land das Liegenschaftskataster, nicht die Kommune: zuständig ist das Katasteramt des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN); für Stadt und Umland ist das das Katasteramt Hannover der Regionaldirektion Hameln-Hannover. Auszüge lassen sich online über das NAVO-Portal des Landes beantragen; die Gebühren richten sich nach der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen. [3]
• Wohnflächenberechnung. Aus den Bauunterlagen oder neu durch Architekturbüro oder Sachverständige. Üblicher Maßstab ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV); rechtlich zwingend ist sie für preisgebundenen Wohnraum, am Markt ist sie der Standard. [4] Eine zu hoch angegebene Wohnfläche kann nach dem Verkauf Ansprüche des Käufers auslösen; im Zweifel neu messen lassen.
• Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigungen, Statik. Zuerst die eigenen Unterlagen prüfen. Fehlt etwas, hilft die Einsicht in die Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde: In der Landeshauptstadt Hannover beim Bauaktenarchiv (Antrag online; nötig sind Eigentumsnachweis, etwa ein Grundbuchauszug unter 3 Monaten, oder eine Vollmacht sowie eine Kostenübernahmeerklärung; die Akte wird digitalisiert und als Download bereitgestellt). Im Umland je nach Kommune beim städtischen Bauamt oder bei der Region Hannover. [5] Bearbeitungszeiten veröffentlichen die Ämter nicht; früh beantragen.
• Energieausweis (gültig). Pflicht beim Verkauf: Sie müssen Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen und ihn unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben. [6] Schon die Immobilienanzeige muss die Kennwerte aus dem Ausweis enthalten (Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse); das gilt auch für private Verkäufer. [7] Ein Energieausweis gilt 10 Jahre. [8] Ausnahmen: kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche; bei Baudenkmälern entfallen Vorlage- und Anzeigepflicht. [9] Verbrauchs- oder Bedarfsausweis sind meist wahlweise zulässig; ein Bedarfsausweis ist Pflicht bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977, wenn das Gebäude die Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt; diese Regel gilt bis 31.12.2026. [10] Ausstellen dürfen den Ausweis nur Berechtigte, unter anderem Architekten, Ingenieure, bestimmte Handwerksmeister und geprüfte Energieberater. [11] Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigepflichten sind Ordnungswidrigkeiten mit Geldbuße bis zu 10.000 Euro. [12] Ab 01.01.2027 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) für den Energieausweis in neuer Fassung: Die 1977-Regel entfällt für Wohngebäude, Pflicht ist der Bedarfsausweis dann nur noch bei Nichtwohngebäuden. Ein Verbrauchsausweis braucht Verbrauchsdaten aus zwei Jahren; fehlen sie, braucht es einen Bedarfsausweis. Anzeigen nennen bei Ausweisen, die ab 2027 ausgestellt werden, den Primärenergiebedarf und das Ausstellungsdatum. Von den Ausnahmen bleibt für private Verkäufer dann nur das kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Vorlage, Übergabe und zehn Jahre Gültigkeit bleiben, ein gültiger Ausweis muss nicht neu ausgestellt werden. [24]
• Aktueller Grundsteuerbescheid. Von Ihrer Stadt oder Gemeinde; liegt in der Regel in den eigenen Unterlagen. Käufer fragen regelmäßig nach der Höhe der laufenden Grundsteuer.

Je nach Objekt zusätzlich

• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Aus den eigenen Unterlagen, von der Verwaltung oder aus der Grundakte beim Grundbuchamt.
• Bei Eigentumswohnungen: Verwaltungsunterlagen. Protokolle der Eigentümerversammlungen (üblich verlangt werden die letzten 3 Jahre), aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Stand der Erhaltungsrücklage, Kontakt der Verwaltung. In die Beschluss-Sammlung, die die Verwaltung führen muss, haben Sie ein Einsichtsrecht. [13]
• Bei geerbten Immobilien: Nachweis der Erbfolge. Erbschein vom Nachlassgericht; das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. [14] Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift vor, genügt das dem Grundbuchamt in der Regel anstelle des Erbscheins. [15] Die Umschreibung des Grundbuchs auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. [16]
• Bei vermieteten Objekten: Mietunterlagen. Mietverträge mit allen Nachträgen, aktuelle Miethöhe, letzte Betriebskostenabrechnung, Übersicht der Kautionen mit Anlagenachweis. Der Käufer tritt kraft Gesetzes in die Mietverhältnisse ein (“Kauf bricht nicht Miete”) und übernimmt die Pflichten aus der Kaution. [17]
• Nachweise zu Modernisierungen. Rechnungen und Belege zu Heizung, Dach, Fenstern, Dämmung, Elektrik und Bädern; dazu Schornsteinfegerprotokolle und Wartungsnachweise der Heizung. Wichtig für Energieausweis, Wertermittlung und die Finanzierung des Käufers.
• Baulastenauskunft. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstücks (etwa Abstands- oder Zuwegungsbaulasten); sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Einsicht und Auszug erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; als Eigentümer sind Sie das. [18] Zuständig in der Region Hannover: je nach Kommune das eigene städtische Bauamt oder die Region Hannover (Servicebüro Bauen, Team Baulasten); [19] die Landeshauptstadt Hannover erteilt die Auskunft für ihr Stadtgebiet, Gebühr 30 Euro je Flurstück. [20] Käuferbanken fragen häufig danach.
• Falls einschlägig: Erbbaurechtsvertrag (bei Erbbaurecht), Bescheide zum Denkmalschutz, Unterlagen zur Photovoltaikanlage (Verträge, Einspeisevergütung).

Für Notar und Finanzamt

• Ausweis und steuerliche Identifikationsnummer. Beides braucht der Notar für die Beurkundung; den beurkundeten Vertrag zeigt er dem Finanzamt an (Veräußerungsanzeige). [21]
• Daten zur eingetragenen Grundschuld. Bank, Darlehensnummer, ungefähre Restschuld. Die Löschungsunterlagen fordert der Notar direkt bei Ihrer Bank an. Kosten: Beurkundung und Grundbuchvollzug des Kaufs zahlt kraft Gesetzes der Käufer; [22] die Löschung Ihrer eigenen Grundschuld zahlt nach üblicher Vertragspraxis der Verkäufer.
• Ihr eigener Kaufvertrag von damals. Anschaffungsdatum und -kosten braucht es für die Frage der Spekulationssteuer: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn nicht steuerbar; bei Eigennutzung entfällt die Steuer auch früher, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. [23] Bei Vermietung, Erbfall oder Scheidung vor dem Verkauf steuerlich beraten lassen.
• Bei laufendem Immobilienkredit: aktuelle Darlehensdaten für die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung; die konkrete Höhe nennt nur Ihre Bank.

Quellen (Checkliste 1)

1. Niedersächsisches Landesjustizportal, Seite “Grundbuch” (Grundbuchämter bei den Amtsgerichten, Antragswege, Ausdruck 10 Euro, amtlicher Ausdruck 20 Euro), justizportal.niedersachsen.de, Abruf 10.08.2026. Gebührengrundlage: Nr. 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG.
2. § 12 Abs. 1 GBO (Einsicht bei berechtigtem Interesse).
3. LGLN, Seite “Auskünfte und Auszüge” (Katasterämter der Regionaldirektionen, Online-Antrag über das NAVO-Portal, Gebühren nach KOVerm), lgln.niedersachsen.de, Abruf 10.08.2026.
4. § 1 WoFlV (Anwendungsbereich: Wohnflächenberechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz).
5. Landeshauptstadt Hannover, Dienstleistung “Bauaktenarchiv”, hannover.gov.de, Abruf 10.08.2026; Region Hannover, Serviceportal, “Antrag auf Akteneinsicht in die Bauakte” (Zuständigkeit je Kommune), region-hannover.gov.de, Abruf 10.08.2026.
6. § 80 Abs. 4 GModG (Vorlage spätestens bei der Besichtigung; Übergabe unverzüglich nach Vertragsschluss).
7. § 87 Abs. 1 GModG (Pflichtangaben in Immobilienanzeigen).
8. § 79 Abs. 3 GModG (Gültigkeitsdauer 10 Jahre).
9. § 79 Abs. 4 GModG in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG (kleines Gebäude: nicht mehr als 50 m² Nutzfläche; Baudenkmäler: § 80 Abs. 3 bis 7 nicht anzuwenden).
10. § 80 Abs. 3 GModG (Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen; gilt bis 31.12.2026).
11. § 88 GModG (Ausstellungsberechtigung).
12. § 108 GModG (Ordnungswidrigkeiten; Geldbuße bis zu 10.000 Euro).
13. § 24 Abs. 7 WEG (Beschluss-Sammlung, Einsichtsrecht).
14. § 343 Abs. 1 FamFG (örtliche Zuständigkeit des Nachlassgerichts).
15. § 35 Abs. 1 GBO (Nachweis der Erbfolge; öffentliche Urkunde mit Eröffnungsniederschrift statt Erbschein).
16. Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG (Gebührenfreiheit der Grundbuchberichtigung bei Antrag binnen 2 Jahren seit dem Erbfall).
17. § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete); § 566a BGB (Mietsicherheit).
18. § 81 NBauO (Baulasten, Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde, Einsicht bei berechtigtem Interesse).
19. Region Hannover, Seite “Baulasten” (Servicebüro Bauen), hannover.de, Abruf 10.08.2026.
20. Landeshauptstadt Hannover, Dienstleistung “Baulastenauskunft” (30 Euro je Flurstück), hannover.gov.de, Abruf 10.08.2026.
21. § 18 GrEStG (Anzeigepflicht der Notare gegenüber dem Finanzamt).
22. § 448 Abs. 2 BGB (Käufer trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Grundbucheintragung).
23. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (privates Veräußerungsgeschäft; Ausnahmen bei Eigennutzung).
24. Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 2, 31, 32 und 34 (§ 3 Abs. 1 Nr. 17, § 79 Abs. 3 und 4, § 80 Abs. 3 und 4, § 82 Abs. 1, § 87 GModG in der Fassung ab 01.01.2027), Inkrafttreten Art. 9 Abs. 2, recht.bund.de, Abruf 25.09.2026.