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Ratgeber

Woran Sie eine ehrliche Ersteinschätzung erkennen

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Eine ehrliche Ersteinschätzung zeigt ihre Herleitung: welcher Bodenrichtwert mit welchem Stichtag angesetzt ist, welche Vergleichsbasis dahintersteht, wie der Zustand Ihres Hauses eingeflossen ist, wie breit die Spanne ist und warum. Fehlt die Herleitung, ist die Zahl keine Einschätzung, sondern eine Verhandlungsposition. Das gilt für Online-Rechner, für Makler und auch für diese Seite. Die sieben Merkmale unten können Sie bei jeder Bewertung abfragen, kostenlos und ohne Fachwissen.

Was ist eine Ersteinschätzung, und was ist sie nicht?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. [1] Ihn ermitteln Sachverständige in einem Gutachten nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. [2] Eine Ersteinschätzung ist weniger: eine Orientierung vor dem Verkauf, aus Daten und wenigen Angaben. Sie ist nützlich, wenn sie sagt, woraus sie besteht, und wertlos, wenn sie nur eine Zahl nennt. Eine Einwertung durch einen Makler ist eine Ersteinschätzung mit einem Interesse dahinter: dem Auftrag. Das macht sie nicht falsch, aber es macht die Herleitung wichtiger.

Die sieben Merkmale

Merkmal Woran Sie es erkennen Warum es zählt
1. Bodenrichtwert genannt, mit Zone und Stichtag „Bodenrichtwert 340 Euro je Quadratmeter, Zone Bissendorf, Stichtag 01.01.2026“ statt „gute Lage“ (Beispiel aus der Wedemark) Die einzige Zahl, die Sie selbst kostenlos prüfen können [3]
2. Vergleichsbasis benannt Kaufpreise der Gutachterausschüsse oder Kaufpreise aus eigener Tätigkeit, nicht Inserate Angebotspreise sind Wünsche; Kaufpreise stehen in der Kaufpreissammlung [4]
3. Verfahren benannt Vergleichswert bei Wohnungen und Reihenhäusern, Sachwert bei Einfamilienhäusern, Ertragswert bei vermieteten Objekten, und warum Ohne Verfahren ist die Zahl nicht nachrechenbar [2]
4. Zustand begründet Was gesehen wurde, Modernisierungen mit Jahr, wie sie in Restnutzungsdauer oder Abschläge eingeflossen sind Der Zustand ist der größte Hebel und die größte Unsicherheit [5]
5. Spanne statt Punktwert, Breite erklärt (Beispiel) „380.000 bis 420.000 Euro, weil …“ statt „400.000 Euro“ Ein Punktwert ohne Spanne behauptet eine Genauigkeit, die keine Ersteinschätzung hat
6. Wert, Angebotspreis und Verhandlungsspielraum getrennt Drei Zahlen mit drei Begründungen Wer sie vermischt, kann jede Zahl behaupten
7. Schriftlich, mit Datum, ohne Bedingung Die Einschätzung gilt auch, wenn Sie keinen Auftrag erteilen Eine Zahl, die nur mit Unterschrift gilt, ist ein Angebot, keine Einschätzung

Das Muster, vor dem Sie sich schützen sollten

Es geht so: Die erste Zahl ist hoch und gefällt. Der Auftrag wird unterschrieben. Nach einigen Wochen ohne Käufer folgt die erste Preissenkung, dann die zweite, dann die dritte, bis der Markt reagiert. Am Ende steht ein Preis, der von Anfang an realistisch gewesen wäre, nur dass jeder Interessent inzwischen die Preishistorie kennt und auf die nächste Senkung wartet. Auch das Gegenteil kommt vor: eine niedrige Zahl, mit der der Verkauf schnell und ohne Aufwand läuft. Beides erkennen Sie nicht an der Zahl, sondern daran, ob die Merkmale 1 bis 7 erfüllt sind. Eine Einwertung, die den Bodenrichtwert nennt, die Vergleichsbasis offenlegt und eine begründete Spanne ausweist, lässt sich in beide Richtungen überprüfen.

Was hat sich am 24. Juli 2026 geändert?

Seit diesem Tag müssen Immobilienmakler keine Weiterbildung mehr nachweisen; die bisherige Pflicht von zwanzig Stunden in drei Jahren ist für Makler entfallen und gilt nur noch für Wohnimmobilienverwalter. [6] Die Erlaubnis, die ein Makler braucht, prüft weiterhin zwei Dinge: Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. [7] Fachkunde prüft sie nicht und hat sie nie geprüft. Für Sie heißt das, was ohnehin galt: Die fachliche Qualität einer Einwertung erkennen Sie nicht an einem Nachweis, sondern an ihrer Herleitung. Die sieben Merkmale sind Ihr Prüfstein, unabhängig davon, wer die Zahl nennt.

Wie diese Seite es hält

Die Ersteinschätzung auf klugverkauft.de nennt den Bodenrichtwert Ihrer Zone mit Stichtag und die amtlichen Vergleichswerte der Region, beides mit Quelle. Sie zeigt eine Wertspanne statt eines Punktwerts, und unter der Spanne steht jeder Rechenschritt mit seiner Grundlage. Das Modell dahinter ist an Verkäufen in der Region gemessen; aus dieser Messung folgt die Breite der Spanne, und geschätzte oder übersprungene Angaben machen sie breiter. Eine Bewertung vor Ort ist genauer, weil sie Zustand, Ausstattung und Lage im Straßenzug sieht. Eine persönliche Einschätzung vor Ort gibt es nur, wenn Sie das ausdrücklich wünschen; die Zahlen auf dieser Seite hängen nicht davon ab.

Quellen

  1. § 194 BauGB (Verkehrswert).
  2. § 6 ImmoWertV (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren; Verfahrenswahl nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs).
  3. § 196 Abs. 1 BauGB (Bodenrichtwerte); Werte kostenfrei über BORIS.NI; Ortsteil-Übersichten mit Stichtag auf den Regionalseiten dieser Seite.
  4. § 195 BauGB (Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse).
  5. Anlage 2 ImmoWertV (Modernisierungspunkte und modifizierte Restnutzungsdauer).
  6. Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung und im Energieverbrauchskennzeichnungsgesetz vom 20.07.2026, verkündet 23.07.2026, in Kraft 24.07.2026; Bundesregierung, „Bürokratierückbau“, abgerufen 24.08.2026; § 34c Abs. 2a GewO in der Fassung ab 24.07.2026 (dejure.org, abgerufen 24.08.2026).
  7. § 34c Abs. 2 Nr. 1 und 2 GewO (Versagung bei fehlender Zuverlässigkeit oder ungeordneten Vermögensverhältnissen).

Häufige Fragen

Schätzt ein Makler eine Immobilie immer höher als ein Gutachter?

Nein. Es kommt in beide Richtungen vor: eine hohe Zahl, mit der ein Auftrag leichter zustande kommt, oder eine niedrige, mit der der Verkauf schnell geht. Erkennen können Sie beides nur an der Herleitung, nicht an der Zahl.

Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?

Für den Verkauf selbst nicht. Verlangt wird eines meist dort, wo Dritte beteiligt sind: Erbengemeinschaft, Scheidung, Betreuung, Finanzamt. Für die Preisfindung reicht oft eine nachvollziehbare Ersteinschätzung.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Das hängt von Objekt und Umfang ab; ein Sachverständiger nennt sein Honorar vorab schriftlich. Auch die Gutachterausschüsse erstellen Verkehrswertgutachten gegen Gebühr.

Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?

Nein. Er ist der amtliche Wert für den Quadratmeter Boden in Ihrer Zone, ohne Gebäude. Aber er ist die einzige Zahl in einer Einwertung, die Sie selbst kostenlos nachprüfen können; deshalb gehört er mit Stichtag hinein.

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?

Angebotspreise stehen in Inseraten und sind Wünsche. Kaufpreise stehen in Notarverträgen und landen in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Eine Einwertung, die nur Inserate vergleicht, vergleicht Wünsche.

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