Haus wird nicht verkauft: Woran es liegen kann

„Wir bekommen unser Haus nicht verkauft“: Wenn ein Haus über Wochen ohne ernsthafte Anfrage bleibt, liegt die Ursache in der Regel in einem von vier Feldern: im Preis, in der Anzeige, in der Art der Anfragen oder in einer Besonderheit des Hauses, die niemand anspricht. Prüfen Sie die vier Felder in dieser Reihenfolge, und prüfen Sie den Preis zuerst, weil er die anderen drei überlagert: Ein Preis über dem Markt bringt die beste Anzeige nicht zurück. Die Werkzeuge dafür sind amtlich und kostenlos: der Bodenrichtwert Ihrer Zone, die Vergleichswerte der Gutachterausschüsse und ein nüchterner Blick auf Ihr Inserat.

Ist der Preis das Problem?

Drei Prüfungen, in aufsteigender Genauigkeit.

Erstens der Boden: Bodenrichtwert Ihrer Zone mal Grundstücksfläche ergibt einen rechnerischen Bodenwert, den ersten Baustein jeder Einwertung. Der Richtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone; Ihres kann abweichen. [1] Die Werte je Ortsteil mit Stichtag stehen auf den Regionalseiten.

Zweitens die Region: Der mittlere Kaufpreis gebrauchter Ein- und Zweifamilienhäuser in der Region Hannover ohne die Landeshauptstadt lag im Marktjahr 2025 bei 365.000 Euro, der für Reihenhäuser und Doppelhaushälften bei 325.000 Euro. [2] Das ist ein Mittel über die ganze Region; einzelne Ortsteile und Objekte liegen deutlich darüber oder darunter. Die Zahl sagt Ihnen, wo Ihr Preis im Regionsvergleich steht, nicht, ob er zu hoch ist.

Drittens die Quelle Ihrer Preisidee: Angebotspreise auf Portalen sind Wünsche, keine Ergebnisse. Die tatsächlich gezahlten Preise sammeln die Gutachterausschüsse in der Kaufpreissammlung, und aus ihr stammen die amtlichen Vergleichswerte. [3] Wenn Ihr Preis aus Nachbar-Inseraten stammt, prüfen Sie ihn gegen den Bodenrichtwert Ihrer Zone und die amtlichen Regionswerte, nicht gegen weitere Inserate.

Und wenn der Preis fällt, dann einmal, begründet und ganz. Eine Kette kleiner Senkungen signalisiert jedem Interessenten, dass die nächste folgt.

Ist die Anzeige das Problem?

Eine Anzeige ohne Energieangaben ist nicht nur schwach, sie kann rechtswidrig sein: Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) gehören in jede Anzeige in Portalen und Zeitungen, sobald ein Energieausweis vorliegt, Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse, auch bei privaten Verkäufern; spätestens zur Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro. [4] Bei Ausweisen, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, nennt die Anzeige stattdessen den Primärenergiebedarf und das Ausstellungsdatum. Danach das Handwerk: Grundriss, Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung statt Schätzung, Fotos bei Tageslicht in aufgeräumten Räumen, Baujahr, Modernisierungen mit Jahr, laufende Kosten. [5] Ein Unterlagenpaket für ernsthafte Interessenten (Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne) sollte fertig liegen, bevor die erste Anfrage kommt; die Checkliste Unterlagen führt es auf.

Kommen die falschen Anfragen?

Ein privates Inserat auf einem kostenlosen Portal zieht nach Erfahrungsberichten zwei Sorten Anfragen an: Makler, die den Auftrag wollen, und Käufer, die einen Nachlass wollen. Beides berichten Verkäufer in Verbraucherforen. [7] Das ist kein Grund, den Kanal zu verteufeln, aber ein Grund, die Anfragen zu sortieren: Ernsthafte Interessenten fragen nach Unterlagen, nach dem Energieausweis, nach einem Termin und bringen eine Finanzierungsbestätigung mit oder kündigen sie an. Wer nur nach dem „letzten Preis“ fragt, ist in der Regel keiner. Eine Anzeige, die Unterlagen und Fakten schon enthält, filtert einen Teil dieser Anfragen vor.

Hat das Haus eine Besonderheit, die niemand anspricht?

Manche Häuser verkaufen sich nicht, weil ein Punkt im Raum steht, den die Anzeige verschweigt: ein Erbbaurecht, eine Baulast, ein Denkmalschutz oder eine ungedämmte oberste Geschossdecke, die der Käufer nach dem GModG innerhalb von zwei Jahren dämmen muss, wenn Sie schon am 1. Februar 2002 als Eigentümer selbst im Haus gewohnt haben. [6] Interessenten finden das spätestens bei der Finanzierung heraus, und dann platzt der Deal still. Nennen Sie solche Punkte offen und preisen Sie sie ein; ein bekannter Mangel ist ein Preisargument, ein verschwiegener ein Haftungsrisiko. [8] Was Sie im Einzelfall offenlegen müssen, ist eine Frage für eine Rechtsberatung; dieser Text ersetzt sie nicht.

Was tun, wenn seit Monaten nichts passiert?

Anzeige herausnehmen, Preis vom Bodenrichtwert und den amtlichen Vergleichswerten her neu begründen, Unterlagen vervollständigen, Anzeige neu einstellen, als wäre es die erste. Ob Sie den Verkauf weiter selbst führen oder einen Makler beauftragen, ist Ihre Entscheidung; diese Seite empfiehlt keinen Weg. Wenn Sie beauftragen, verlangen Sie eine Einwertung mit Herleitung statt einer Zahl, die Ihnen gefällt. Woran Sie die erkennen, steht im Ratgeber zur ehrlichen Ersteinschätzung.

Quellen

1. § 196 Abs. 1 BauGB (Bodenrichtwerte); Werte je Zone über BORIS.NI, kostenfrei, Stichtag 1. Januar 2026, Lizenz siehe Regionalseiten.
2. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Region Hannover ohne Landeshauptstadt, Marktjahr 2025.
3. § 195 BauGB (Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse).
4. § 87 Abs. 1 GModG (Pflichtangaben in Anzeigen in kommerziellen Medien, sobald ein Energieausweis vorliegt); § 80 Abs. 4 GModG (Vorlage spätestens bei der Besichtigung); § 108 GModG (Geldbuße bis zu 10.000 Euro); ab 01.01.2027 § 87 in der Fassung von Art. 2 Nr. 34 des Gesetzes vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (Primärenergiebedarf und Ausstellungsdatum für neue Ausweise).
5. § 1 WoFlV (Wohnflächenberechnung als Marktstandard); § 444 BGB (Angaben in der Anzeige und Haftungsausschluss).
6. § 35 Abs. 1 und 3 GModG (oberste Geschossdecke; bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, Pflicht des neuen Eigentümers binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang), bis 28.07.2026 § 47 des Gebäudeenergiegesetzes; BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 15.
7. Finanztip-Community, Thread vom 16.05.2026 (kostenloses Kleinanzeigen-Inserat, „keine ernstzunehmenden Anfragen“); Vermieter-Forum, Thread vom 20.01.2026 (Makler-Akquise auf Privatinserat). Beide abgerufen am 13.08.2026.
8. § 444 BGB (kein Berufen auf den Haftungsausschluss bei Arglist); ständige Rechtsprechung des BGH zur Offenbarungspflicht bei verdeckten wesentlichen Mängeln.