Haus verkaufen bei Trennung: die Steuerfrist, die viele übersehen

Bei einer Trennung geht es beim gemeinsamen Haus meist um zwei Fragen: Wer bleibt, und wie wird der andere ausgezahlt. Eine dritte Frage wird oft erst beim Steuerbescheid gestellt: Ist die Übertragung der Haushälfte ein steuerpflichtiger Verkauf? Die Antwort des Bundesfinanzhofs von 2023 ist klar: Ja, wenn seit dem Kauf keine zehn Jahre vergangen sind und der übertragende Partner ausgezogen ist. Dass der frühere Partner und das gemeinsame Kind im Haus wohnen bleiben, ändert daran nichts, und eine Zwangslage, etwa die Drohung mit der Teilungsversteigerung, ebenso wenig. [1] Wer das rechtzeitig weiß, kann den Zeitpunkt der Übertragung so legen, dass die Ausnahme greift. Dieser Ratgeber erklärt die Regel; er ersetzt keine Steuerberatung und keine familienrechtliche Beratung.

Warum ist die Übertragung an den Ex-Partner ein Verkauf?

Weil das Gesetz nicht nach dem Anlass fragt. Steuerpflichtig ist jedes private Veräußerungsgeschäft, bei dem zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. [2] Wer seinen Miteigentumsanteil gegen Geld oder gegen den Verzicht auf andere Ansprüche auf den früheren Partner überträgt, veräußert ihn. Der Bundesfinanzhof hat das für den Fall entschieden, dass der Ehemann 2015 auszog, 2017 geschieden wurde und dann seine Hälfte an die Ex-Frau übertrug, die mit dem Sohn im Haus blieb. Die Übertragung stand unter dem Druck einer angedrohten Zwangsversteigerung. Der Bundesfinanzhof: „Der Motivlage kommt regelmäßig keine Relevanz zu“; ein Verkauf liegt vor, solange das Eigentum nicht durch Hoheitsakt entzogen wird. [1]

Warum schützt die Eigennutzung den Ausgezogenen nicht mehr?

Die Ausnahme von der Zehnjahresfrist gilt, wenn das Haus im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder durchgehend seit dem Kauf. [3] Nach dem Auszug nutzt der Ausgezogene seinen Anteil nicht mehr selbst. Der zweite Leitsatz des Urteils sagt es wörtlich: Der Ehegatte „nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen.“ Die Nutzung durch das Kind würde ihm zwar grundsätzlich zugerechnet, aber nicht, wenn der frühere Partner mit dort wohnt; das nennt der Bundesfinanzhof eine „schädliche Mitbenutzung“. [1] Wird das Haus nur einem Kind überlassen, das steuerlich noch als Kind zählt, rechnet die Finanzverwaltung das dem Eigentümer als Eigennutzung zu. Endet die steuerliche Berücksichtigung des Kindes, fällt diese Zurechnung weg; so hat der Bundesfinanzhof 2022 entschieden. [4] Das ist eine Konstellation für die Steuerberatung, nicht für eine Faustregel.

Wann bleibt der Verkauf trotzdem steuerfrei?

Drei Wege, in aufsteigender Reihenfolge der Sicherheit.

Das Kalenderjahr ist der Hebel, den viele übersehen: Zwischen einer Übertragung am 20. Dezember und einer am 10. Januar liegen drei Wochen und, wenn die Frist noch läuft, die Einkommensteuer auf den gesamten Gewinn Ihres Anteils. Der Spekulationssteuer-Rechner dieser Seite zeigt Frist und Kalenderjahr-Fenster für ein Haus in Alleineigentum. Bei gemeinsamem Eigentum rechnet er nicht, sondern verweist auf die Steuerberatung, weil jeder Anteil eine eigene Frist und eine eigene Nutzung hat.

Was gilt bei der Grunderwerbsteuer?

Sie ist ein anderes Thema, und für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner meist keins: Der Erwerb durch den Ehegatten ist befreit, ebenso der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung; für eingetragene Lebenspartner gilt dasselbe. [5] Die Übertragung der Haushälfte kostet dann in der Regel keine Grunderwerbsteuer, kann aber Spekulationssteuer kosten. Unverheiratete Paare haben keine Befreiung: Wer die Hälfte des Partners übernimmt, zahlt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis dieser Hälfte. Beides wird getrennt geprüft.

Was der Ratgeber nicht klärt

Wie der Wert des Hauses in den Zugewinnausgleich eingeht, wer welchen Unterhalt schuldet und ob eine Teilungsversteigerung droht, sind Fragen des Familienrechts; sie gehören zu einer Anwältin oder einem Anwalt und zur Steuerberatung, nicht in diesen Text. Was hier steht, ist die eine Steuerregel, die sich mit Daten prüfen lässt. Für den Wert selbst gilt, was für jeden Verkauf gilt: Bodenrichtwert der Zone mit Stichtag als Prüfstein, dann eine Ersteinschätzung mit Herleitung. Was nach Kosten und Kredit übrig bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner, auch für eine Auszahlung an den Partner.

Quellen

1. BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21, Leitsätze 1 und 2 (bundesfinanzhof.de, abgerufen 24.08.2026): entgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils auf den geschiedenen Ehepartner innerhalb der Haltefrist ist eine Veräußerung, auch unter dem Druck drohender Zwangsvollstreckung; nach dem Auszug keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, wenn der geschiedene Partner und das gemeinsame minderjährige Kind dort wohnen bleiben.
2. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (privates Veräußerungsgeschäft, Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung, maßgeblich sind die obligatorischen Verträge).
3. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken); BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 (zusammenhängender Nutzungszeitraum über drei Kalenderjahre, im ersten und dritten Jahr nicht ganzjährig).
4. BMF-Schreiben vom 05.10.2000, IV C 3 - S 2256 - 263/00, BStBl I 2000, 1383, Rz. 22 (unentgeltliche Überlassung an ein Kind, das nach § 32 EStG zu berücksichtigen ist, gilt als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken); BFH, Urteil vom 24.05.2022, IX R 28/21 (keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bei Überlassung an Kinder, die nicht mehr nach § 32 EStG zu berücksichtigen sind).
5. § 3 Nr. 4, Nr. 5 und Nr. 5a GrEStG (Befreiung für den Erwerb durch den Ehegatten, durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung und entsprechend für Lebenspartner); gesetze-im-internet.de, abgerufen 25.09.2026.